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2019/04/08(月)中古マンション売却の問題点 2
こちらの会社の担当者は、写真を一切撮りませんでした。事前に室内の写真を一覧表にして渡してあったのですが、それにしても一枚も撮らないなんて全く気がないのかしら。それでもガス湯沸かし器の設置時期なんかはしっかりチェックしてたから、まんざら気がないわけではなさそうな…
この会社のパンフレットを見ると、リフォームじゃなくてリノベーションなんだそうです。「中古マンション専門」「女子のための不動産屋」などの文言が並びます。中古物件＋リノベ代金をまとめてセットローンにできるのがウリです。これからはリフォーム系と言わずにリノベ系と呼びますか。
この会社にとっては内装が新しいとか丁寧に使っているなどは評価の対象外のようです。中がボロければボロいほどリノベーションしたときの感動が増します。中途半端にきれいな物件は好みじゃないんでしょうね。担当者の名刺には、宅地建物取引士の前に「仕入部マネージャー」の肩書がありました。「仕入部」ねぇ…
不動産に限らず、ブランド品でもカメラでも中古を扱う商売でいちばん難しいのは、売ることよりも仕入です。いかにいい物件を安く手に入れるかが商売の要です。いい物件があれば、売ること自体はそれほど難しいことではないわけです。「仕入部」とは、本音丸出しですね。
購入者向けのパンフは予算や掛かる諸経費などが細かく書かれていて、詐欺まがいの商売ではないみたいです。嘘っぽいのは、雛型で 1600 万円の中古マンションに対してリノベ代が 900 万円といったところですか。諸経費 200 万円を足して総額 2700 万円のご予算だそうです。新築マンションよりは安く済むと言いたいんでしょうね。
分電盤の話をしたときに、電気のことにあまり詳しくないのか生返事だったのは意外です。エアコンや IH ヒーターで単相 200V が使えるかどうかは、リノベにとって重要なポイントのはずです。黒白で 100V、赤黒で 200V と言っても「ハァ？」といった感じで、いかにも頼りない印象でした。
こちらが設備工事や不動産売買についてそこそこ詳しいのに驚いた様子で、ちょっと引いた感じがしないでもありません。物件が古くて金額的にも魅力がないから仕方ないかもね。気がなきゃそれでいいのよ。仲介する気がないのに専任契約してほっとかれるより、いっそ断ってくれたほうが助かります。
後日あらためて事務所で提案を聞くことにしてあります。さてどう出ますか。それにつけても、もうちょっと勉強してよね。税金のことでも間違った説明を平気でしてました。売買した後の税金のことまで責任持てません…というのではちょっとね。
2019/04/07(日)中古マンション売却の問題点 1
不動産屋もいろいろで、見積金額もピンキリです。ここ数年の売買実績をチェックしてみると、とある銀行系の不動産会社が同じ団地で３軒ほど売買しているのに気づきました。いままでの一括見積サイトには出てこなかった会社です。売買金額に倍以上の開きがあります。事情を聴きたくて別の一括サイトから見積を依頼してみました。
過去に実績があるだけに積極的にアプローチしてきます。自宅まで挨拶に来るというので、こちらから出向くことにしました。いきなり自宅に押しかけられても迷惑です。繁華街のオフィスビルにある事務所に行くと、無人のカウンターにインターフォン代わりの電話機がポツンと置いてありました。
すぐに女性の事務員が出てきて、十数人が入れる会議室に通されました。どこか銀行っぽい雰囲気です。若い男の担当者が見積書を持ってきて、過去に売買実績があることも訴求してました。高値のはリフォーム済み、安値のは売り急いで換金したためとか。業者への売却は６掛が相場です。机上見積は、まずまずの金額でした。
どうしても物件を見たいというので、日を改めて現地で落ち合いました。どこをどう直すのか、かなり細かくチェックします。写真はスマホで撮ってました。近頃のスマホは、かなりワイドなレンズが付いています。感心したのは、しゃがんで撮っていたことです。立ったままだと俯瞰して見る形になるので柱が傾きます。床と光軸を並行にすれば、柱はまっすぐです。さすがは不動産会社の社員ですね。
賃貸物件ならこのままでもいけるけど、購入して住むとなるとリフォームは必須です。「費用は 200 万円くらいですかね」と言ったら、担当者も「そのくらいでしょう」との返事。こちらでリフォームする気はないことを伝えておきました。住む人が好きなようにするのが最善です。
前回、事務所で会った折に、共有地の地番が複雑で何十年も前に家内が相続したときに漏れがあって往生した話をしました。自分の会社が売買した物件に瑕疵があっては大変と思ったのか、分厚い書類の束をカバンから出して、「調べた結果、問題はありませんでした」と言ってました。200 軒以上の共有地の全事項証明書を取ろうとすると量も費用も膨大です。このあたりはいかにも大手の銀行系ですね。
３日後に電話するので返事がほしいと言います。リフォーム系の不動産会社の話も聞きたいのでもう少し待つように伝えました。何社も競合する一般媒介ではなくて、自社が中心で握れる専任媒介で契約したがるのは不動産屋の習性です。専任にするならしっかり裏付けを取らないといけません。
50 年以上前に義父が購入した時の金額を証明する資料がないことを伝えました。このままだと譲渡所得の申告時に控除できるのは、売却価格の 5% だけになります。新築当時の売出価格を証明できる資料があれば、控除できる金額が大幅に増えます。この宿題、銀行系の不動産会社は解決できるでしょうか？