2019/04/13(土)今回のノラ猫はかなり手ごわいぞ

 昨日、ベランダ(というか物干し台)に出た途端に野良猫に出くわしました。いきなり逃げずにこちらの様子を伺っているふうでしたが、「コラッ!」と一歩踏み出したところで逃げ出しました。落ち着いているというか、かなりふてぶてしい感じです。

 耕したばかりの場所がすべて掘り返されています。施肥しただけでまだ苗を植えてなかったのが幸いでした。イノシシみたいに作物を食い荒らすことはまずないけど、植木鉢はひっくり返すわ、菜園に穴を掘るわで迷惑千万です。ウンこもするしね。

 進入路を探していたら、お隣の塀から侵入できないよう設置してある透明ネットが外れていました。大人の猫なら力任せで引っ張れば切られる可能性はあります。細いテグスで編んだネットだからね。早速リペアして、木の棒で補強しておきました。

 どうやって侵入したか、防犯カメラの映像をチェックします。ネットが外れていなければ侵入前、外れていたら侵入後とみて、時間帯を絞り込みます。ようやく犯行現場を押さえました。な、な、なんと! 侵入したんじゃなくて脱出する様子が映っていました。驚きです。

ノラ猫の脱出劇

 ネットに跳びついた後で体を大きくゆすってテグスを切ります。いつもは爪が引っ掛からないように用心しているのに、こういうときは爪を使ってぶら下がるとは、まさに変幻自在です。それにしても大胆というか乱暴というか、もうやりたい放題、なんでもありです。

 今日も昼食の間に侵入されたみたいで、菜園がまた掘り返されていました。ノラとしては、この庭は絶対に明け渡さないぞ!てなところでしょうね。(それはこちらの言うセリフだわ!)

 侵入路と思しきところをチェックして補強しておきました。次はそう簡単にはいかないだろうと、タカをくくっている場合じゃありません。あの乱暴さを見たら、透明ネットはすでに防御手段として効果が期待できないのは明らかです。とはいえ、ネコを相手に家を金網で囲うのもなんだしなぁ。

2019/04/09(火)中古マンション売却の問題点 3

 とりあえず売却を依頼する不動産会社を銀行系とリノベ系の2社に絞り込んだところで、まだ見積が来てないところがあったので確認のメールを入れました。築年数が古いし金額も低いから気がなきゃいいよ、てな文面です。3つ目の一括見積サイト4社のうち2社が無しのつぶてでした。

 1社からすぐ電話があり、取り扱いできないとの返事でした。銀行系は築年数が古いと住宅ローンが組めないため足切りする傾向があります。いま折衝中の銀行系は、個人の信用度合で判断するみたいで築年数の制限はないようです。一口に銀行系と言ってもいろいろです。

 最後の1社はメールでお詫びがてら見積を知らせてきました。この不動産屋は物件から離れているためパスしようか迷いましたが、実家から徒歩圏内だったので、どういう営業・提案をしてくるか興味があって見積依頼しました。今回は売却依頼する予定はありませんが、実家を売却する際には有力候補のひとつです。音信不通のままなら二度と関わりあいになることはなかったと思います。首の皮一枚で滑り込みセーフでしたね。

 不動産の売却にはいろんな出費が伴います。不動産屋への媒介手数料、売買契約の印紙代、法務局への登記抹消手続など、売却価格に対して数%の経費が掛かります。普通ここまでは不動産屋から説明があります。不動産屋は言わないけど、実はいちばん大きな出費は後から払う税金です。譲渡所得に掛かる所得税+住民税は、5年以上所有する物件で約 20% です。

 実際には諸経費のほかに購入金額を差し引いた額に対して課税されます。ただし購入金額が不明の場合は売却価格の 5% しか控除が認められません。先祖伝来の土地ならこのほうが有利ですが、昭和 27 年以降に取得した不動産では一般的に不利となります。家内の父親が購入したのは昭和 40 年代だから、実際の購入金額を基に計算しないと大損です。

 ところが、断捨離だかなんだか知らないけど、当時の資料は何も残っていません。家内が親から相続した時の権利書はありますが、相続の場合は被相続人が購入したときの取得額だから、そこに書いてある評価額は無意味です(それで買ったわけじゃないからね)。こういうケースって多いみたいです。

 その話をすると、うちは不動産屋だから知らないとか、税金のことは税理士に聞いて、みたいな態度のところがあります。顧客本位の姿勢じゃないですね。だふん譲渡所得税のことまで見越して売却交渉する人が少ないからだと思います。面倒くさいし聞かれないからいいや、てなことでしょうね。

 いまいち頼りなさげだったリノベ系の担当者から、売り出し当時の価格情報が届きました。不動産屋がよく利用する東京カンテイの資料です。こちらがつかんでいた情報とほぼ同じでした。ただし、この資料だけでは共有部分と専有部分の明細が不明なので、正確な計算はできません。

 税務署に認めてもらうにはもう少し正確な資料が必要です。電子化される前の登記簿から住宅ローンを組んでいた人の謄本が取れれば、乙部に抵当権の金額が載っているはずです。同じ団地であれば他の人のでも通るでしょう。これは昔の紙の台帳なので管轄の法務局でしか取れません。そこまでやる不動産会社があれば、迷わず専任契約するんだけどね。

2019/04/08(月)中古マンション売却の問題点 2

 銀行系の不動産会社に物件の現地案内をしていたそのころ、リフォーム系の不動産会社から自宅に電話があったみたいです。パソコンにメールが届いていました。電話をかけたが留守だったのでメールをしたとか。翌日あらためて電話があり、数日後に現地で落ち合うことにしました。

 こちらの会社の担当者は、写真を一切撮りませんでした。事前に室内の写真を一覧表にして渡してあったのですが、それにしても一枚も撮らないなんて全く気がないのかしら。それでもガス湯沸かし器の設置時期なんかはしっかりチェックしてたから、まんざら気がないわけではなさそうな…

 この会社のパンフレットを見ると、リフォームじゃなくてリノベーションなんだそうです。「中古マンション専門」「女子のための不動産屋」などの文言が並びます。中古物件+リノベ代金をまとめてセットローンにできるのがウリです。これからはリフォーム系と言わずにリノベ系と呼びますか。

 この会社にとっては内装が新しいとか丁寧に使っているなどは評価の対象外のようです。中がボロければボロいほどリノベーションしたときの感動が増します。中途半端にきれいな物件は好みじゃないんでしょうね。担当者の名刺には、宅地建物取引士の前に「仕入部マネージャー」の肩書がありました。「仕入部」ねぇ…

 不動産に限らず、ブランド品でもカメラでも中古を扱う商売でいちばん難しいのは、売ることよりも仕入です。いかにいい物件を安く手に入れるかが商売の要です。いい物件があれば、売ること自体はそれほど難しいことではないわけです。「仕入部」とは、本音丸出しですね。

 購入者向けのパンフは予算や掛かる諸経費などが細かく書かれていて、詐欺まがいの商売ではないみたいです。嘘っぽいのは、雛型で 1600 万円の中古マンションに対してリノベ代が 900 万円といったところですか。諸経費 200 万円を足して総額 2700 万円のご予算だそうです。新築マンションよりは安く済むと言いたいんでしょうね。

 分電盤の話をしたときに、電気のことにあまり詳しくないのか生返事だったのは意外です。エアコンや IH ヒーターで単相 200V が使えるかどうかは、リノベにとって重要なポイントのはずです。黒白で 100V、赤黒で 200V と言っても「ハァ?」といった感じで、いかにも頼りない印象でした。

 こちらが設備工事や不動産売買についてそこそこ詳しいのに驚いた様子で、ちょっと引いた感じがしないでもありません。物件が古くて金額的にも魅力がないから仕方ないかもね。気がなきゃそれでいいのよ。仲介する気がないのに専任契約してほっとかれるより、いっそ断ってくれたほうが助かります。

 後日あらためて事務所で提案を聞くことにしてあります。さてどう出ますか。それにつけても、もうちょっと勉強してよね。税金のことでも間違った説明を平気でしてました。売買した後の税金のことまで責任持てません…というのではちょっとね。
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