2019/02/18(月)管理会社に任せたはずの不動産が

 いまの住まいに引っ越す前に住んでた家は、公団の分譲マンションで、家内が親から相続で受け継いだものです。同じ団地内に2軒あったのを処分せずに家内が賃借人に貸していました。そのうち1軒は2~3年前に空家になったあとそのままです。とりあえず2軒とも私が相続しました。自分たちが育った家ですが、子供たちは住みもしない不動産には興味がないみたいです。

 家内は不動産管理会社と契約していました。法務局での名義変更が済んだので管理会社に問い合わせてみると、空家になっているほうの物件は知らないと言います。鍵も手元にないそうです。こちらも鍵は持ってないからそれでは困ると文句を言うと、新しい鍵を用意するとの返事でした。前の担当者が会社を辞めたときに引継ぎがなかったみたいで、うやむやになっていたようです。(いいかげんなの)

 ちょうど団地の管理組合から連絡があり、賃借人から直接連絡を取りたいと頼まれたそうです。賃借人に電話してみたら、シャワーが壊れたので直したいとのことでした。いまの不動産管理会社は以前、唐突に管理手数料を払えと言ってきて信用できないので頼みたくないと言います。管理手数料はこちらで払っているのに、賃借人からも取ろうというのは解せません。

 管理会社に問いただしてみました。責任者が言うには、自分は知らないが昔そんな話があったかもしれない、との返事でした。いずれにしても賃借人から信用されてない会社に管理を任せても無意味です。家内が結んでいた契約は解除することにしました。

 このとき問題になるのが賃借人から支払われた家賃です。不動産管理会社が間に入って徴収し、家内の口座に振込んでいました。家内の口座が凍結されたあとは、管理会社に預託した形です。前からの契約を名義変更して引継げば、私の口座に振り込まれるのですが…

 話し合いの結果、一旦名義変更しておいてあとで契約を解除することで和解しました。管理会社にとっては、空家の管理放置はかなりマズイ状態だったみたいです。募集してなければ埋まらないからね。不動産業界では、なんちゃら 21 みたいな不祥事が続いています。紛争になる事態はなるべく避けたい意向なんでしょうね。

 相続の場合、分割協議が成立するまでの家賃は相続人全員の共有財産とする判決が最高裁で確定しています。不動産収入には基礎控除がないので、何もしないと相続人全員が確定申告して税金を納める義務を負うハメになるかもしれません。今回は遺産分割協議書に、不動産の相続人が「果実」(家賃)も取得する、との一文を明記しておきました。不動産収入のある相続では必須です。

 個人的には、不動産収入などの不労所得は自分の生き方にふさわしくないと思います。住むところ以外の不動産は無用です。売れるものなら売却して、子供たちに生前贈与で分配したほうがよいと考えています。もちろん売れたらの話だけどね。

2019/02/17(日)死んでも引出せない暦年贈与信託

 暦年贈与信託という金融商品があります。毎年、贈る人と贈与を受ける人の間に立ち、契約書を取り交わす作業を銀行が代行する代わりに、期間中(一般的に5年以上)の資金運用を銀行が行う、というものです。運用でマイナスが出ても元本は保証されますが、運用益が出ても配当金はスズメの涙ほど(預金利息並)です。

 きちんと契約書を交わせば銀行を通さなくても贈与はできますが、何年も非課税限度額(110万円)ギリギリの贈与を続けると、税務署から一度に渡す予定のお金を分割しただけ(連年贈与)とみなされて課税されることがあります。銀行を通せばその可能性は低くなります。限りなく赤信号に近い黄信号でもみんなで渡れば怖くない、というやつです。

 家内の相続手続は波乱万丈でした。極めつけは、某信託銀行の暦年贈与信託です。今年の贈与は生前に手続したのですが、口座への入金が死亡後になりました。約款によれば、銀行側が死亡の事実を知らずに入金した時は、贈与の手続きが成立したことになっています。ところが、この入金分は相続ではなく相続人全員への贈与に当たると言ってきました。しかも今年分の贈与を既に受けた人は、来年、確定申告して贈与税を払ってもらう必要があると言います。

 贈与というのは、贈る側と贈られる側の意思表示と合意がなければ成立しません。だれも贈ると言ってない、誰も貰うと言ってないお金が贈与だなんて、国の法にら照らしてあり得ないことです。私はその辺をしっかり理解してたから、即座に銀行側の言い分は間違っていると指摘しておきました。

 ところが、こちらの言うことには一切耳を貸さず、どの質問にもまともに答えようとしません。「この商品は特殊なので」の一点張りです。この人たちはどこかの大統領みたいに小学校5~6年生程度の理解力しかないのかと疑いたくなるくらいです。何かに取りつかれているのか、それとも誰かに忖度しているのか…

 どうやら支店のかなり上のほうに自分の手柄にしようと画策した者がいて、周りの者は忖度して何もできない状態に陥っていたものと推察します。聞けば、受益者の死亡後に入金されたケースは初めてなんだとか…。きっと自分の手柄になると踏んだ奴が支店の上層部にいたんでしょうね。

 本部の相続事務センターに相談しようと電話したところ、管轄が支店に変更されていて対応できないと門前払いを食ってしまいました。その支店に乗り込んで、事情を正しても誰がそういう手続きをしたのか返答しません。やむを得ず、銀行協会か信託協会に調停を申し込むと伝えました。

 これでやっと事態が動き出し、その後も何度か折衝した結果、ようやくこちらの遺産分割協議書に沿った形で手続きすることができました。司法書士の話では、大企業ほど我田引水で勝手なことを言ってくる傾向が強いそうです。いくら相手が大きかろうが、巨悪なんかに負けないぞ! この粋です。

2019/01/29(火)断捨離もいいけどわかるようにね

 人がひとり亡くなると、後の始末が大変です。まず葬式をどうするか、から始まって、役所への届け出やら親戚・知人への連絡など、もうバタバタです。ある程度落ち着いたら今度は遺産相続などいろんな手続きが待っています。本人が生きてるうちから始めればいいんだけど、なかなかそういうわけにはいかないのが実情です。

 断捨離とかいって、生きてるうちに身の回りの道具類や消費財を整理する人がいますが、家財道具がいくらあろうがそんなのは大した問題ではありません。亡くなった後で要らなければまとめて処分すれば済む話です。それよりも肝心な物を捨られてしまって、遺された者が往生するほうが問題です。死んだ人はもう何もしてくれないからです。

 家内が亡くなった後で最初に困ったのは、公共料金などの支払をどこでやっているか?でした。都銀の口座から引き落とされているのはわかっていましたが、クレジットカード会社を経由しているみたいで、水道料金以外の履歴が見当たりません。カード会社からの明細書もありません。最近はネットで確認する方式のところが増えています。

 そのカードの枚数ときたら、とんでもない数です。各社に電話して解約するのに半日を費やしました。フリーダイヤルで比較的簡単に解約できることろもあれば、東京や大阪の固定電話にかけないと受付けないところもあります。延々とガイダンスが流れて、この間の電話代は誰が払っているんだ!と叫びたい心境です。

 あちこち問い合わせてほとんどの支払先は判明しました。それでもカード経由で1件だけ通信会社からの請求内容が不明なままです。その会社へ直接問い合わせたら、IP 電話の契約だと言います。スマホの契約は長男が手配して、解約も長男がやったのですが、他社契約の IP 電話までは気が回らなかったようです。

 家内の乗ってた車は、ちょうど車検の時期でディーラーから勧誘の電話が頻繁に掛かっていました。元気になって乗れるようになったら買い直せばいいと、売却するように説得しました。亡くなる3週間ほど前に売ってしまったので、車の名義書き換えや相続手続きはせずに済みました。これについては「断捨離」しておいて正解です。

 終活というのがよく話題にのぼります。自分が死んだ後で家族が何をしなければならないか、きちんとシミュレーションして、事前に準備をしたり手順を書き残したりしておくことがいかに大切かつくづく実感しました。断捨離もいいけど、後からわかるようにしておくのが肝心です。死んでしまったら自分は何もできないからね。
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